토지거래허가구역 실거주 유예 신청기한이 2027년 12월 31일까지 1년 연장됩니다.
임대차 갱신계약도 최대 2년 인정합니다.
무주택자 조건, 최대 유예기간, 2년 실거주 의무와 시행일을 쉽게 정리했습니다.
토지거래허가구역에서 세입자가 살고 있는 집을 사려는 무주택자라면 달라진 내용을 확인해야 합니다.
국토교통부가 2026년 9월 17일 실거주 의무 유예 조치를 연장·확대한다고 발표했습니다.
핵심은 두 가지입니다.
기존 2026년 12월 31일까지였던 실거주 유예 신청기한을 2027년 12월 31일까지 1년 연장합니다.
여기에 기존 임대차계약뿐 아니라 1회에 한해 임대차 갱신계약까지 유예기간으로 인정합니다.
토지거래허가구역 실거주 유예 핵심 요약
| 구분 | 변경 내용 |
|---|---|
| 기존 신청기한 | 2026년 12월 31일 |
| 변경 신청기한 | 2027년 12월 31일 |
| 시행 예정일 | 2026년 10월 1일 |
| 대상 주택 | 시행일 기준 임대 중이거나 전세권 설정된 주택 |
| 매수자 조건 | 2026년 5월 12일부터 계속 무주택 |
| 기존 임대차 | 유예 인정 |
| 갱신계약 | 1회 인정 |
| 갱신 인정기간 | 최대 2년 |
| 입주 후 의무거주 | 2년 유지 |
국토교통부는 관련 부동산 거래신고법 시행령 개정안을 9월 18일부터 입법예고하고 2026년 10월 1일부터 시행할 예정이라고 밝혔습니다.
‘실거주 유예 1년 연장’의 정확한 의미
여기서 가장 많이 헷갈리는 부분이 있습니다.
실거주 의무를 무조건 1년 더 미뤄준다는 뜻이 아닙니다.
1년 연장되는 것은 실거주 유예를 적용받기 위한 신청기한입니다.
기존에는 2026년 12월 31일까지 토지거래허가를 신청해야 특례를 적용받을 수 있었습니다.
이번 조치로 신청기한이 2027년 12월 31일까지로 1년 늘어납니다.
실제로 언제 입주해야 하는지는 해당 주택에 살고 있는 세입자의 임대차계약 기간 등에 따라 달라집니다.
세입자 있는 집도 살 수 있다는 뜻일까?
조건을 충족한다면 가능합니다.
토지거래허가구역에서는 원칙적으로 허가 목적에 맞는 실거주가 요구되기 때문에 세입자가 있는 주택은 매매가 쉽지 않습니다.
집을 사도 세입자의 계약이 끝나지 않았다면 매수자가 바로 들어가 살 수 없기 때문입니다.
정부는 이런 문제를 보완하기 위해 일정한 조건을 충족하는 무주택 실수요자가 임대 중인 주택을 살 때 세입자의 임대기간 동안 입주를 미룰 수 있도록 특례를 두고 있습니다.
이번에는 이 특례를 2027년 말까지 연장하는 것입니다.
누가 실거주 유예를 받을 수 있나?
아무 매수자에게나 적용되는 것은 아닙니다.
가장 중요한 조건은 무주택자입니다.
국토교통부 발표에 따르면 매수자는 2026년 5월 12일부터 계속 무주택 상태를 유지한 사람으로 한정됩니다.
즉, 토지거래허가구역 안에 있는 세입자 낀 집이라고 해서 모두 이번 특례를 적용받는 것은 아닙니다.
다주택자가 투자 목적으로 세입자가 있는 주택을 산 뒤 실거주를 미루는 제도로 이해하면 안 됩니다.
정부 역시 무주택 실수요자 요건은 그대로 유지한다고 밝혔습니다.
1주택자는 실거주 유예를 받을 수 있을까?
이번 특례의 매수자 요건은 2026년 5월 12일부터 계속 무주택을 유지한 사람입니다.
따라서 현재 집을 가지고 있는 1주택자가 기존 집을 나중에 처분하는 방식과 이번 무주택자 실거주 유예 특례를 같은 것으로 보면 안 됩니다.
개인의 주택 보유 상황이나 처분 시점 등에 따라 토지거래허가 여부가 달라질 수 있으므로 실제 계약 전에는 관할 허가권자에게 확인하는 것이 안전합니다.
세입자가 계약을 갱신해도 유예된다
이번 발표에서 실수요자와 임차인 모두에게 중요한 변화입니다.
기존에는 기본적으로 현재 임대차계약의 남은 기간을 기준으로 실거주 유예가 인정됐습니다.
앞으로는 여기에 갱신계약도 한 차례 인정합니다.
갱신계약 인정기간은 최대 2년입니다.
예를 들어 매수한 주택의 세입자가 기존 계약이 끝난 뒤 계약을 한 차례 더 갱신한다면 그 추가 임대기간까지 고려해 매수자의 입주 시기를 늦출 수 있는 구조입니다.
최대 3년 3개월까지 입주를 미룰 수 있다?
가능한 경우가 있습니다.
이번 제도는 2026년 10월 1일 시행 예정입니다.
시행일부터 2027년 12월 31일까지 약 15개월의 신청기간이 생깁니다.
여기에 최대 24개월의 갱신계약 기간까지 인정될 수 있습니다.
따라서 조건을 모두 충족하는 경우 시행일을 기준으로 계산하면 최장 3년 3개월까지 입주가 유예되는 효과가 생길 수 있습니다.
다만 모든 매수자가 자동으로 3년 3개월의 유예를 받는 것은 아닙니다.
실제 입주 시점은 토지거래허가 신청 시점과 해당 주택의 임대차계약 및 갱신 상황에 따라 달라집니다.
갱신계약을 하지 않는다면 언제까지 입주해야 하나?
임차인이 계약을 갱신하지 않는 경우에는 기존 임대차계약 종료 시점을 기준으로 봅니다.
국토교통부 발표를 인용한 보도에 따르면 시행일인 2026년 10월 1일 당시 임대차계약의 최초 종료일까지 유예되며, 최장 2년을 적용하면 2028년 9월 30일까지 입주를 마쳐야 하는 구조입니다.
반대로 임차인이 인정되는 범위에서 계약을 갱신한다면 그 기간까지 추가로 고려할 수 있습니다.
기존 2년 실거주 의무가 없어지는 것은 아니다
이 부분도 꼭 구분해야 합니다.
토지거래허가구역의 실거주 원칙 자체를 없앤 것이 아닙니다.
입주 시점을 늦춰주는 특례입니다.
유예기간이 끝나 실제로 입주한 뒤에는 2년간 거주해야 하는 의무가 그대로 유지됩니다.
따라서 “세입자 있는 집을 산 뒤 계속 임대해도 된다”는 의미가 아닙니다.
임대차 때문에 바로 들어갈 수 없는 기간만 인정하고, 이후에는 매수자가 직접 들어가 정해진 기간을 거주해야 하는 구조입니다.
토지거래허가 후 등기는 언제까지 해야 하나?
실거주가 유예된다고 해서 집을 취득하는 절차까지 몇 년 미뤄지는 것은 아닙니다.
기존 조치와 마찬가지로 토지거래허가를 받은 뒤 4개월 이내 주택 취득 등기를 마쳐야 합니다.
즉,
토지거래허가 → 주택 취득 및 등기 → 기존 임대차 유지 → 유예 종료 후 입주 → 2년 실거주
이런 흐름으로 이해하면 쉽습니다.
어떤 지역에 영향을 미치나?
이번 조치는 토지거래허가구역으로 지정된 지역의 해당 주택 거래와 관련된 제도입니다.
국토교통부 발표 당시 서울 전역과 경기 15개 지역이 토지거래허가구역이면서 조정대상지역으로 지정돼 있습니다.
다만 토지거래허가구역은 지정과 해제가 이뤄질 수 있고 토지의 용도나 면적 등에 따라 허가 대상 여부도 달라질 수 있습니다.
따라서 특정 아파트가 이번 특례 대상인지 판단할 때는 단순히 ‘서울 아파트’라는 이유로 결정하면 안 됩니다.
계약 전에 해당 주택이 토지거래허가 대상인지 관할 시·군·구에서 확인하는 것이 정확합니다.
매입임대 아파트는 별도 예외도 마련
이번 개편에는 등록임대주택과 관련한 내용도 포함됩니다.
조정대상지역의 매입임대 아파트는 의무임대기간이 남아 있는 경우 거래가 제한될 수 있습니다.
또 재건축·재개발 주택은 사업 단계에 따라 조합원 지위 양도가 제한될 수 있습니다.
이 때문에 세제혜택 적용을 위한 매도 가능 시점이 의무임대 종료일이나 이전고시일 이후로 늦어지는 경우에는 실거주 유예 신청기간도 해당 시점부터 15개월간 적용할 수 있도록 조정할 예정입니다.
일반적인 세입자 낀 아파트 매매보다 조건이 복잡하기 때문에 등록임대주택이나 정비사업 주택이라면 별도로 확인할 필요가 있습니다.
왜 다시 1년 연장했을까?
정부는 세입자가 살고 있는 주택의 거래 과정에서 발생하는 현실적인 문제를 보완하고 임차인의 주거 안정성을 높이기 위한 조치라고 설명했습니다.
기존 제도에서는 집을 사려는 사람이 바로 입주해야 한다는 원칙과 기존 세입자의 임대차기간이 충돌하는 문제가 있었습니다.
이번에는 유예 신청기간뿐 아니라 임대차 갱신까지 인정해 세입자가 계약 갱신을 원한다는 이유만으로 거래가 어려워지는 문제를 일부 보완한 것입니다.
다만 정부는 무주택자 요건과 입주 후 2년 거주의무를 유지해 실수요 중심의 거래 원칙은 계속 적용한다는 입장입니다.
언제부터 적용되나?
국토교통부는 관련 부동산 거래신고법 시행령 개정안을 2026년 9월 18일부터 입법예고하고 10월 1일부터 시행할 예정이라고 발표했습니다.
기준일은 중요합니다.
2026년 10월 1일 현재 임대 중이거나 전세권이 설정돼 있는 주택 전체에 이번 조치가 적용될 예정입니다.
현재는 9월 17일이므로 실제 계약을 앞두고 있다면 10월 1일 시행되는 최종 개정 내용과 관할 지방자치단체의 허가 안내를 다시 확인하는 것이 좋습니다.
계약 전 반드시 확인할 5가지
토지거래허가구역에서 세입자가 있는 집을 사려면 가격만 보고 계약해서는 안 됩니다.
- 해당 주택이 토지거래허가 대상인지 확인합니다.
- 매수자가 2026년 5월 12일부터 계속 무주택 요건을 충족하는지 확인합니다.
- 기존 세입자의 임대차계약 시작일과 종료일을 확인합니다.
- 세입자의 계약 갱신 여부와 예상 퇴거일을 확인합니다.
- 관할 시·군·구에 실제 실거주 유예 적용 여부를 확인한 뒤 계약을 진행합니다.
특히 이번 발표는 실거주 의무 폐지가 아니라 입주 시점의 유예라는 점을 기억해야 합니다.
FAQ
토지거래허가구역 실거주 의무가 1년 연장된 건가요?
정확히는 실거주 유예 신청기한이 1년 연장된 것입니다. 기존 2026년 12월 31일에서 2027년 12월 31일까지로 늘어납니다.
세입자가 있는 아파트도 살 수 있나요?
조건을 충족한 무주택 실수요자라면 실거주 유예 특례를 이용할 수 있습니다. 매수자는 2026년 5월 12일부터 계속 무주택 상태를 유지해야 합니다.
세입자가 계약갱신청구권을 사용하면 어떻게 되나요?
이번 개편으로 1회에 한해 갱신계약도 실거주 유예기간으로 인정됩니다. 인정되는 갱신기간은 최대 2년입니다.
최대 몇 년까지 입주를 미룰 수 있나요?
조건을 모두 충족하는 경우 제도 시행일인 2026년 10월 1일을 기준으로 최장 3년 3개월의 입주 유예 효과가 가능합니다. 다만 실제 기간은 매매 및 임대차계약 상황에 따라 달라집니다.
1주택자도 신청할 수 있나요?
이번 특례는 2026년 5월 12일부터 계속 무주택을 유지한 매수자를 대상으로 합니다.
입주 후에도 2년을 살아야 하나요?
네. 이번 조치는 입주 시기를 미뤄주는 것이며 입주 후 2년 거주의무는 그대로 유지됩니다.
집을 산 뒤 등기도 세입자가 나갈 때까지 미뤄도 되나요?
아닙니다. 기존 조치와 마찬가지로 토지거래허가 후 4개월 이내에 주택 취득 등기를 마쳐야 합니다.
언제부터 새 제도가 시행되나요?
국토교통부 발표 기준 2026년 10월 1일 시행 예정입니다. 시행령 개정안은 9월 18일부터 입법예고됩니다.
모든 토지거래허가구역 주택이 자동으로 적용되나요?
아닙니다. 주택의 임대 상태와 매수자의 무주택 요건 등 조건을 충족해야 합니다. 개별 주택의 허가·특례 적용 여부는 계약 전 관할 지방자치단체에 확인하는 것이 정확합니다.